부부 공동명의 장단점 :: 아파트, 주택 포함

공동명의 장단점을 논하기에 앞서 이 글은 부부 공동명의 위주로 설명을 했으며 부부가 아니더라도 큰 차이는 없습니다. 아파트와 주택을 기준으로 설명해드리며 글 작성일 기준 22년 7월 기준으로 설명해드린 포스팅입니다. 향후 정책이나 세금적인 부분에서 차이가 발생할 수 있으니 한번 더 확인이 필요합니다. 부부 공동명의 장단점에 대해서 하나부터 열까지 정리해 놓았으니 천천히 읽어보시는 걸 추천드립니다.

 

1. 공동명의 장점

2. 공동명의 단점

3. 선택 방법

 

공동명의 장점

✅ 종합 부동산세 절감

종합 부동산세는 물건 하나 당 세액을 공제하는 것이 아닌 인당으로 결정합니다. 현재 1인 1 주택 공제한도는 11억 원입니다. 하지만 1 주택을 공동명의로 할 경우 인당 6억 원씩 적용해 총 12억 원 공제가 가능해집니다.

 

단, 단독 명의 주택은 오래 보유할 수록 보유기간 공제 등이 가능하지만 부부 공동명의 경우에는 적용이 안됩니다.그래서 주택을 오래 보유할 계획이면 단독 명의가 나을 수 있습니다.

 

✅ 양도 소득세 절감

부동산을 매매했을 경우 매입 당시 가격과 차액만큼 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세 세액 공제는 1인당 250만 원이며 공동명의 일 경우에는 2명이 인정돼 총 500만 원 공제가 가능해집니다.

 

단, 양도 차액이 너무 큰 경우에는 양도 소득세 최고 세율이 적용돼 250만 원으로 큰 차이는 나타나지 않습니다. 이건 세액을 공제해주는 것이 아니기 때문입니다. 공제 과정 중 첫 번째 단계를 공제해주기 때문에 실질적으로 250만 원 세금을 깎아주는 게 아닙니다.

 

하지만 단독명의일 경우에도 보유기간, 거주지역 등에 따라 양도 소득세가 비과세가 될 수 있으니 이 부분은 사시는 지역을 개별적으로 확인이 필요합니다.

 

✅ 상속세 절세

부동산 공동명의 배우자가 사망했을 경우 상속이 가능합니다. 배우자 단독명의 일 경우에는 배우자의 지분율이 100%이기 때문에 배우자 사망 시 상속세가 지분 비율만큼 나옵니다. 하지만 공동명의 일 경우 본인 50%, 배우자 50%라고 한다면 배우자 사망시 50%에 대한 상속세가 나오게 됩니다.

 

✅ 재산세 동일

부동산 재산세는 인당으로 부과되는 것이 아닌 물건을 기준으로 부과되기 때문에 단독명의나 공동명의 상관없이 동일하게 재산세가 부과됩니다.

 

✅ 재산 조사로부터의 이점

10억 원 이상 부동산을 취득할 경우 자동으로 국세청에서 자산 출처를 조사합니다. 하지만 공동명의로 취득 시에는 지분에 따라 10억 원 아파트가 5억 원 취득으로 인정돼 자산 출처 조사로부터 회피가 가능합니다. 또한 부부간 상속세 한도가 6억 원이므로 12억 원 부동산 취득 시에는 자산 출처 조사를 하지 않겠네요.

 

또한 공동명의일 경우에는 부동산이 경매에 올라도 상대방의 지분율만큼만 경매가 가능합니다. 10억짜리 아파트의 배우자 지분율이 50%라면 5억 원어치만 경매가 가능합니다. 이런 경우에는 절차가 복잡하기 때문에 경매 수요자들의 참여가 꺼려지므로 배우자가 다시 지분을 구입할 가능성이 큽니다.

 

✅ 재산권 방어

단독명의 일 경우 혼자서 대출 등 부동산 아파트에 관해 재산권을 쉽게 행사할 수 있습니다. 하지만 공동명의 일 경우 주택 담보 대출을 받거나 매도를 하는 등 각종 권리를 행사하는 데 있어 공동명의자의 동의가 필요합니다.

 

그래서 손쉽게 재산권 발휘가 어려워 본인 재산권 방어에 도움이 될 수 있습니다. 하지만 이것은 장점이자 단점이 될 수 있습니다.

 

공동명의 단점

✅ 취득세 발생

부동산 취득세는 취득 당시에만 발생합니다. 그래서 처음에는 단독명의였다가 부부 공동명의로 도중에 변경을 하려고 하면 취득세가 다시 한번 발생합니다. 신규로 취득하려는 사람의 지분율만큼 취득세가 발생합니다.

 

도중에 명의를 변경하려고 하는 분들의 이유는 종합소득세 및 양도소득세를 절감하기 위해서 변경하시려고 하는 분이 많습니다. 하지만 여기서 취득세 발생 비용과 비교 후 진행을 하시는 것이 현명합니다.

 

✅ 건강보험료 지역가입자 전환

건강보험료 피부양자 조건이 강화됐습니다. 재산 과세 표준 3억 6천만 원, 연 소득 1천만 원 초과 시에는 피부양자에서 제외됩니다. 처음에는 피부양자 자격이 가능했어도 아파트 명의를 공동명의로 전환 시 상대 배우자의 재산 과세 표준이 상승해 건강보험료 피부양자에서 제외될 수 있습니다.

 

이 부분은 상당히 복잡한 부분이 있어 본인이 직접 계산하기 어려울 수 있으니 건강보험료 홈페이지에서 확인이 필요합니다.

 

✅ 절차적 번거로움 발생

공동명의의 장점 중 하나인 재산권 방어는 부정적으로 말하면 귀찮음이 발생할 수 있습니다. 담보로 대출을 받으려고 해도 혼자서는 할 수 없으니 부부가 공동으로 나서야 합니다. 이런 절차적인 귀찮음이 발생할 수 있는 것이 단점입니다.

 

또한 혹시나 이혼할 경우 재산상 소유권을 주장하면서 문제가 좀 더 복잡해질 우려도 있습니다.

 

선택 방법

부부 공동명의를 했을 경우에 장점이 더욱 많은 편입니다. 특히 절세 부분에서 혜택을 볼 수 있기 때문에 가능하면 공동명의가 유리한 경우가 많습니다.

 

하지만 1 주택 장기 공제 등 공동명의가 불리한 경우도 있으며 특히나 큰돈을 다루는 직종에서 종사할 경우 개인 회생이나 파산의 위험이 클 수 있습니다. 이 경우 단독명의는 불리할 수 있습니다. 개인적으로 이런 경우에 추천합니다.

 

 - 규제지역 및 고가의 주택 거주 시 <공동명의> 추천

 - 저렴한 지역에서 오래 머루를 경우 <단독명의> 추천

 

단독명의에서 중간에 공동명의로 변경 시에는 꼭 절세 비용과 취득세 비용을 비교한 후 진행하시는 걸 추천드립니다.

 

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